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房地产神曲-第22部分

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    (1)建筑是一场政治。脱掉建筑的一切号称美学、艺术的外衣,即便巅峰如“流水别墅”的惊世之作,它也只是屈从于不同人群的道具。别迷信那一套所谓的理论,我们有必要让其回到“实用、低成本、一定程度的美观”这个本质意义上来。    
    (2)一切建筑师都要从头学习。因为他们接受的教育,仅仅是中产建筑或者富豪建筑的教育,他们一心一意追求建筑空间的形式完美,但是通常忽略成本和实用功能,好比御用裁缝做不了平民的衣服。    
    (3)伪善的旗手们。引导房地产行业的大亨们,他们一会儿发动郊区化运动让我们出城,一会儿又发动城市复兴运动让我们回城,不断地制造出市场热点,其目的都是为了销售出更高的价格。他们修建风月的大露台,但是可以邂逅的情人却被保安挡在大门之外。他们只重视更高利润的建筑形式,他们不关心我们的生活本质。    
    (4)家是平台,而非孤立的点。回家不是走进钢筋水泥和防盗门,而是脱下工作服,进入一个欢者如云的玩场。工作是人生的蓝色平台,而家应该是人生的红色平台。我们需要有个地方一起玩,这个平台必须为“玩”创造一切便利,包括有酒吧,有工作室,甚至有接待朋友的旅舍。    
    (5)新文化,就是为人所需的文化。文化,这个看上去高深莫测的词语,到底是民风的窈窕淑女,还是八股的经天纬地?我们嘴里哼的调,我们今天走的路,我们脑袋里所想的东西,我们手底下所做的事情,别等到5000年后由子子孙孙们来命名,今天就将它看做文化。博客公社要建设为成都新文化的中心。    
    “反建筑纲要”提出以后,立刻引起了所有人的兴奋感。庸江以多年的深厚功力,将“反建筑纲要”落实到建筑空间这一块,提出了“节约、实用、美感”三原则和设计院沟通。在设计任务书上,他这样写道:    
    (1)节约:绝对不出现浪费的空间,绝对不设置华而不实的设施,以“牛仔裤原则”选择坚固、美观、大方的建筑材料,而非“宝姿”牌布料。    
    (2)实用:以25—32岁之间第一次成熟置业者的空间需求和博客身份的个性化需求,作为空间设置的原则,只要满足这个原则,在其他群体看来是浪费的,在这里也是实用的,在其他群体看来实用的,对这个群体而言则有可能是浪费的。    
    (3)美感:美感是必须的,美感不等于高成本,美感是建筑设计的外部切入口。博客需要的美感,是由充满游戏感的空间构成。    
    总设计师温卫东先生也属于标准的博客,虽然他开的是帕萨特,但这是出于工作的需要。所以他一直穿着冲锋裤上班,非常喜欢玩CS。32岁的他,看上去还像是个大男孩。他很快就领会了到我们的意图,并拿出了一次性通过的规划方案:    
    (1)开放式社区。社区不设大门,欢迎随时出入,以给博客们制造更多的邂逅机会以及玩乐的自由。    
    (2)紧凑型户型。户型主要以80多平方米的三房两厅为主,对于博客来说,室雅何须大,但是功能必须多,因为要娱乐、要休息、要做饭、要接待朋友。另外,每个户型都有一个8平方米左右的娱乐室,因为博客们都需要为自己的爱好准备一个小地方。    
    (3)一切都要有人性和有趣。树是可以爬的,草坪上可以搭帐篷,墙上做了攀岩设施,楼梯和门当作装置艺术处理。在地下停车场通道,特意设置做了涂鸦墙,因为这一段路,走起来特别沉闷。


第四部分“博客公社”平台规划(3)

    (4)混合。博客公社提供私人生活、公众生活以及工作生活三大功能,对于传统社区来说,如果建设这样的混合社区,在小区内部也一定是分开的。但是,在博客公社,除了写字间在社区入口外,商铺开到了每个角落。温先生说,入口处适合那些特别吵的场所,适合开地下音乐会,社区深处,适合开那些安静且隐而藏的酒吧。这样,公共生活和私人生活就很完美地结合起来了。    
    ○  成都新文化中心——环境空间规划    
    这一步需要解决的问题是,给博客们创造一个什么样的生活环境?在“反建筑纲要”里面,我们提到了文化,在我们看来,博客们玩的内容,其实就是当今的新文化,比如电影、音乐、文学、咖啡、设计、服装、旅行、模型等。    
    需要交代的是,成都的新文化非常发达。新文化也一度被我们称为非主流文化,意指那些在官方和主流媒体意境以外的民间文化。我们也深入地讨论了成都为什么被称为“第四城”,就经济来说,成都肯定还排不到NO。4的位置,但是,成都可以称为新文化的第一城。从成都的诗人作家来看,成都文学在中国非常具有影响力;从画家的出处来看,可以称为美术第一城;有媒体已经将成都称为摇滚第二城。正是新文化的城市底蕴,我们在后来看到相对权威的“莱卡我行我秀”选拔赛中,进入前十位的,成都就有四位,乃至评委们都感叹地说:“有机会我一定要去成都看看,为什么这个城市培养了这么多优秀的选手。”    
    正是新文化的底蕴,使得成都新文化产业十分发达,涉及任何领域,数量极庞大,影响力极广泛。而他们正是“博客公社”所要吸纳的。    
    但是,通过我们两个月的走访,发现新文化产业在主流世界中,生存环境并不美妙。他们被主流力量打压得非常“地下”,他们租不到好的口岸经营,对他们的宣传不够,赚不到多少钱,因此也造成了他们的分散。虽然每个店都有自己固定的消费群,再偏僻再分散都可以维持他们的基本生存,但是对于博客来讲,就非常不方便,他们必须去城南泡吧,去城西吃饭,去城东见朋友,到城中间去听演唱会。而且,博客们既可能喜欢音乐,也可能喜欢电影,还需要旅行。他们需要那些玩乐大本营的集中,从而节省交际成本。    
    解决新文化产业“地下”和“分散”的致命问题,我们的策略就是建立新文化中心,将有影响力的特色店集中起来,形成一个类似于北京798的成都798。然后利用开发商的资源,将中心的影响力建立起来。成为本土博客们玩乐的中心,也必将成为外地游客体验成都新文化的第一站。要知道,到成都来体验城市魅力的年轻人非常多,他们怀着急切的心情而来,但到了这个城市,却迷失于街道巷口,找不到自己该去的地方,除非有仙人指路,否则都会多少带着遗憾而去,这都是地下和分散惹的祸。    
    


第四部分让博客们唱主角——平台共建

    在过往所有的楼盘建设中,都是开发商当家作主,既是楼盘的董事长,也是推广的总经理。但按照“博客公社”的定位,这显然是行不通的。要将“博客公社”建设成“游戏场”,光靠建筑是不行的,必须要有真正的“新文化中心”作为支撑,应该有可以晒太阳的露天桌椅,有可以玩骰子的吧台,有可以相吸引的人群,生活才能有游戏感快乐感。    
    建设“博客公社”,我们只能请博客们自己来唱主角,只有他们参与并发挥重要作用,这个平台才对他们有真实的意义。    
    针对这种情况,我提出了两个建设策略,一是“X联盟”,二是“主角计划”。    
    “X联盟”是为新文化商家量身定制的。在调查中发现,不是我们要创建平台,而是这些商家们需要平台,他们拥有自己独特的经营理念,拥有相应的消费人群。但是,他们过于地下和分散,在圈子里的影响力还过得去,但是圈子外的话语权就非常弱,所以,他们急需舞台来“秀”自己,以让更多的人了解他们,从而扩大自己的规模。“X联盟”就是将那些有一定影响力、认同“博客公社”的平台规划,并急需获得话语权的商家们集合起来,让他们登台表演,即扩大他们的影响力,也扩大“博客公社”的影响力,这是一个双赢的选择。    
    此战略迅速得到了新文化产业商家的一致认同,几乎没有花什么工夫,我们就获得小酒馆、中国摄艺网、TUTU美术、发条橙酒吧、合金沼泽模型店、黑酷街头文化工作室、花郎跆拳道俱乐部、荒野9号馆、极地越野俱乐部、卡尔车迷世界、模帝礼品、奥澜多户外、自由基地军品店、仙境动漫书店、颓吧、沙木尼户外、冠军之夜、无限赛车俱乐部、弥摄影、西行驿站、鱼刺纹身、山岳户外等二十多家支持者。    
    而“主角计划”则是针对那些圈子里有影响力的博客。他们可能没有开店,即使工作也可能是自由职业,但自己的某一项爱好,已经在圈子里有相当的影响力。和商家一样,他们也急需要拓展自己的影响力,以获得相应的生存空间。寻找他们并不困难,在前几个月厮混中,我们已经是朋友了。    
    最令人感动的是,通过庸陈二位的努力,开发商做出了房地产有史以来最大胆的决定,那就是将推广费留出少部分用以楼盘基本广告的发布,而将大部分推广费,用于“X联盟”和“主角计划”的运作上。在他们看来,与其王婆卖瓜只夸楼盘,还不如将钱花到平台的建设者身上。通过这两个造星计划,使得博客公社的平台符号,在博客之间口碑传播,这就是最大的推广成功。    
    ○  尾声——不得不说遗憾    
    “X联盟”和“主角计划”先期非常成功。为了宣扬成都的博客精神,我们组织了“成都博客中国行”活动,派出三支成都新摇滚乐队,在全国十所城市进行巡游,各地文化知名人士纷纷到场祝贺,媒体报道超过百次。“博客”概念迅速走红,“博客公社”独特的定位也被业界强烈关注。紧接其后,又做了“博客实验电影之夜”。前期进行得比我们预想的还要顺利。    
    天有不测风云,“博客公社”投资者内部起了分歧,执行层易主,庸江等重要操盘者离开公司。新操盘者更改定位,停止推广策略,除了案名还是“博客公社”外,此“博客公社”已经不是原来我们所构想的“博客公社”了。前期所有努力,一夜之间付之东流。    
    不得不说遗憾,一个可能是中国房地产最具独特性的项目,就这样“香消玉殒”了。    
    


第四部分后记——忠实于行业,小道理服从大道理

    这本书是在和房地产业内人士聊天中完成的。作者目前主要业务是做房地产运作顾问,和业内各类人士接触的机会,上包括影响城市方向的官员专家、房地产公司老总、营销总监,下至销售人员,以及外围的媒体记者、建筑院的设计师,也包括大量的购房者。    
    在2004年下半年,我们逐渐听到各种不同的声音,同一件事情,有人爱,有人恨,有人拍手,有人骂娘。房地产业原本统一的认识,逐渐瓦解成为几个阵营,发出不同的声音,使用不同的手段,阵营之间,还多少有些对立。    
    这本书写完,一些朋友就在担忧我的立场问题,说我既没有站到开发商这边,因为书中有大量对房地产政治的批判与公开,也没有站到购房者这边,没有对消费者的需求高声呐喊。这对于一个房地产顾问公司来说,是非常危险的,两头不讨好;并且善意地告诫我,于凌罡尽管有一帮自愿建房者的支持,尚且在被无数人攻击的遭遇里收场。    
    我想说的是,今天房地产的职业经理人以及我们这种外围研究人员,大多数都是20世纪70年代人。70年代人有一个共同心愿,那就是找到一个舞台,施展自己的才华,仅此而已。我们为资本工作,但我们不是资本;我们为消费者提供产品,但是我们也不是消费者。我们不需要为谁代言,唯一需要忠实的,就是自己的工作,忠实于这个行业。    
    所以,在房地产变局来临的时候,有人为自己下地狱的命运而伤心失落,有人为自己上天堂的结局而充满信心,更多人在将变而未变的炼狱里迷惑恐慌。只有真正代言行业的人,才可以理智清晰地去看待这一切,并不为昨天、今天、明天的变化而失落。因为这些在我们眼里,都是行业真实走过的路。    
    面对现实,忠于行业,为未来积极探索,就有了这本《房地产神曲》。站在任何利益群体上的立场之言,也许都是不可靠的呓语。    
    这本书从写作到出版,前后跨度达到十个月之长。我想说的是,这是艰难的十个月,在开始动笔的2004年10月间,正是房地产资本力量达到空前高潮的时候,各地政府以招拍挂的政策,争先恐后地以天价拍地,不断刷新
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