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房地产神曲-第6部分

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    今天房地产商遭遇调控之苦,正是过往开发商扎堆所导致的恶果。为了更高的价格和利润,开发商都去开发中高档住宅,无论地块有没有硬伤,都清一色地包装成中高档项目的模样,以便能支撑高昂的价格。    
    中高端产品的顾客数量显然是有限的,如果都去扎堆捕捞,最后大家都难有斩获。如果所有开发商都在追求“更高价格”,那么追求满足中低端客户的“更快速度”未必不是一条好路线。再说,一个城市的楼价如果都相同,那么这个城市肯定有问题。    
    广州的楼市依然值得学习,几年来均价还保持在5000多元,有售价在7000元、8000元的楼盘,也有售价在3000元、4000元的楼盘。    
    ○  第五条:只赚取合理的利润    
    不是讲慈善,也不是说教,更不是不爱钱,真正的商人,只赚取合理的利润。    
    生意是一场游戏,如果没有人陪你玩,游戏就不存在了,钱也没得赚了。而要让人来参与你的游戏,游戏本身就要互惠互利。所以,即便你占有优势,也必须守住分寸,别去无端侵占游戏伙伴的利益。


第一部分给冬天里的开发商九条建议(2)

    强势的开发商过分地掠夺了购房者利益,游戏快要玩不下去了。所以国家的政策才开始向购房者倾斜。开发商一味追求自我满足的果子,其实吃起来一点儿也不甜。购房者看起来是一盘散沙,但未必没有力量,对于烫手的商业地产,他们采取了远离的态度,这让开发商十分苦闷。当然,赚取合理的利润,也可以高价进行销售,但前提是要有较高的性价比,品质一定要到位,连看不到的细节都要花工夫。    
    所以,只赚取合理利润,保护伙伴的利益,从而在根本上也保证自己的利益。别把房地产项目开发只当作自己的赚钱工具。    
    ○  第六条:将房子当时装来造    
    建筑并非一成不变的水泥笼子,一如今天的衣服已经不是布料的拼凑。    
    商品是需求决定的,在多元化的社会里,购房者的需求千姿百态,可是我们的房子几乎还是一成不变。假如满大街销售的衣服款式都一样,不知社会生活将有多么郁闷。    
    和房子一样,时装也受着基本功能的限制。房子是寄身的空间,衣服也承担着遮体的最初功能;房子要有功能空间的划分,衣服也有领子和袖子的要求。服装早就开始讲究美学,而建筑的美学至今还被开发商抗拒。服装根据时代在不断地进化,其实房子也可以造得很性感,给不同性别和年龄的人提供不同的款式。的确很遗憾,我们造的房子几乎是一模一样。    
    对建筑美学的追求胆子再大一些,它可能是项目获胜一个不错的机会点。    
    ○  第七条:做购房者的代言人    
    虽然谈不上势不两立,但购房者认为他们多少都受到开发商的愚弄,却是不争的事实。要弥补这种创伤,仅以“伙伴”的态度还不够,还需要步子走得再大一点,做购房者在各个城市的代言人。    
    虽然大家都生活在同一个城市,但是不同购房者群体需要的“城市”却是不一样的。年轻人需要“城市”娱乐化,富豪们需要“城市”符号化,中产需要“城市”风格化,百姓需要“城市”理性化。为目标客户群创造他们需要的城市空间,表明他们的存在和话语权,支持他们的行为,参与他们的生活,应该成为开发商的新坐标。以自己的行为,为他们争取存在于城市的利益和话语权,这将是最受购房者欢迎的开发商。    
    ○  第八条:团结一切可以团结的人    
    房地产所有的开发行为,不外乎都是实施“城市更新(旧城改造)、城市扩张(新区建设)、城市补充(郊区房产)”的功能之一。修建筑易,造“城市”难。    
    购房者心中的“城市”是凌驾于建筑之上的,是更为复杂的空间场所,仅凭开发商的一己之力,显然难以完成。因此,开发商需要团结一切可能团结的城市力量参与到项目的建设之中,包括政府、社团组织、商家品牌、学校机关和媒体学者等等。团结他们,并不是请他们做“雇佣军”、为促销耍花枪,而是打开开发的大门,让他们能够在开发上获得自己核心业务的利益,并非一点出场的小费。    
    否则,房产项目要么销售困难,要么入住以后的居住满意度很低,从而导致项目的竞争力很差。未来房地产的胜者,必将是掌握全部的资源者,一切可以团结的力量都是这样的资源。    
    ○  第九条:给你的经理人一片天空    
    在烂尾楼都能重新卖出去的年代,资金是最重要的。    
    而现在我们要面临的情形是,现房也未必能够顺利地卖出去。资金只是开发房地产的一个准入条件,而不再是一个致胜条件。知识精英和专业力量的重要性渐渐彰显,项目的成败往往在他们的手中掌控。    
    请给你的职业经理人一片飞翔的天空,让他们由资金链上谨小慎微的执行者,变成项目开发的主动把脉者。我相信,诸如“将房子当时装造、做购房者的代言人、团结一切可以团结的人”等工作,你不仅做不过来,而且也不如他们做得好。    
    


第二部分妖魔化房地产之七宗罪

    被资本魔性迷失的房地产,吸血的手段不断推陈出新,以下罗列笔者整理的妖魔化房地产之七宗罪,一条条看来,它令人匪夷所思。    
    推广行为中的色狼心态    
    许多房地产项目的推广行为,几乎和某种色狼行为如出一辙。先许以红苹果的诱惑,颠覆购房者的价值观,一旦对方最宝贵的东西到手,立刻就始乱终弃。    
    而真正的商业推广是什么呢?其实就是和顾客谈恋爱,经过一段时间的交往,郎情我意,顾客温顺地将钱交给你,把信任交给你,从而获得满意的生活。    
    色狼和恋人的不同之处在于,色狼仅仅是想获得对方的肉体。将“肉体”转化成房地产术语,当然就是房款。在笔者眼里,商业房地产在某种程度上一直是一条不折不扣的“大色狼”,它蔑视商业的内在规律,粗鲁地以“商业房地产关系”取而代之。在商业的内在规律中,包括商品提供者、商品购买者和交易场所三要素,要真正做好商业房地产,开发商就必须考虑居民们需要什么商品,这类商品的提供者是谁,并且好好去研究商品供求双方的规律,然后再来做项目软硬件定位。     
    其实,任何商业领域的供求双方都可能是长期不被满足的,只要我们稍微作一下社会观察,就不难发现“提供者找不到需求者,需求者找不到提供者”的现象比比皆是,缘分长期擦肩而过。就房地产而言,如果开发商愿意做这个红娘,那么,你所提供的项目,就是需求者的新房,本来是一件皆大欢喜的事情。    
    而开发商们自我设定的“商业房地产关系”,包括了开发商、投资者、经营者、消费者,这四种角色的关系是:开发商想和投资者结婚,而投资者要答应这门亲事,前提是经营者和消费者结婚。急火攻心的开发商显然缺乏这种耐心,为了快速和投资者共结连理,最简单的办法是以重金网织一批主力军做“皮条客”,演一出和消费者假结婚的游戏,以此来骗取投资者的芳心。     
    总结一下大多数商业房地产的推广手法就心知肚明了,房地产商并不是想通过与投资者谈恋爱来完成婚姻,他们的脑壳里只有赤裸裸的欲望,见了面就想和对方交欢,只要占有了对方也就达到了目的,等此事败露搞出许多问题之后,他便形同路人。所以,在很多商业楼盘出现问题后,开发商就露出了始乱终弃的伪君子面目。     
    除了商业房地产的推广,其实任何一种楼盘的推广,开发商都或多或少扮演着色狼身份。通过以下推广环节,我们不难看出房地产商的此类心态:     
    (1)动机——只爱肉体(金钱)。许多开发商的主要行为都以赚钱、赚更多的钱和更快地赚钱为目的,根本不去关心购房者心里所需要的感受和幸福,至于名声问题,暂时可以抛在一边。一个标准色狼的动机,心目中只有做爱,而不是以感情为基础的婚姻。    
    (2)行为——急不可耐。真正的婚姻,是以未来共同的幸福来打动对方,这中间免不了要一起看电影吃饭谈理想,花前月下海誓山盟,以此心来换取彼心。而楼盘推广者们,从来就不会为未来生活做任何规划设想,每一个行为都是促销行为,幻想一个报版就带来1000个电话量,并使尽各种手段,让购房者在慌乱中匆忙下单,这个过程中,任何蜜语甜言都可以说出口,任何奇招怪术都可以使用,这和色狼骗取姑娘芳心的行为并无二致。    
    (3)结果——始乱终弃。开发商与消费者的关系,在交房后就宣告结束,至于在此之前的山盟海誓,统统忘得一干二净,当消费者如梦初醒的愤怒爆发时,开发商就派出“物业管理”从中调和,花钱请个冤大头来做替罪羊。    
    现实中的色狼很容易被人人喊打,可是开发商今天照样衣冠楚楚,跟没事儿一样。原因其实很简单,仗着家底雄厚,可以花钱很快将丑事摆平,当作什么都没有发生过一样,再雇用一帮吹鼓手,以新的形象进入到新的项目开发,继续物色“做案对象”。    
    如果事情真就是这么简单,那么我们也不必如此忧虑。抛开和谐社会的约束力不谈,仅凭做坏事的良心负担,色狼们终有自我反省的那一天。笔者所认识的不少花花公子,最终都变成了有责任的男人,和一个姑娘组建家庭,履行应尽的责任。但是,房地产里的这类色狼,不仅没有反省,反而有越来越多的趋势。    
    通过长时间的观察,笔者发现某些开发商,从来不知道还有爱情这回事。就好像刚变成人的猿,遇到异性,脑袋里就是交配的冲动。感情的交流与未来的责任,对于他们来讲,简直文明得令人太不可思议了。    
    房地产商的色狼心态,是房地产模式的原始幼稚病造成的,这也是我们最该忧虑的一点。不对行业模式进行反思和建设,无论他们怎么努力反省,其行为都与和谐社会格格不入。


第二部分招摇过市的假文凭现象

    招摇过市的假文凭现象    
    文凭通常是本事的符号,在人类活动的场面上,符号往往比所代表的事物更加有力,诸如此类的符号还有:车子、房子、票子、位子,等等。符号在人类场面上的用法,类似于御赐金牌——无需皇帝亲自出面,只消将这个牌子一亮,见者必然跪拜,如朕亲临。     
    所以,只需要文凭在手,就代表你具有经天纬地的能力。遇到升官发财得美女的好事,必然先行落在你的头上。     
    既然文凭这样的符号如此有价值,那么必定就会出现投机者,于是就有了假文凭现象。这常常令人力资源部的干部们愤怒不已,好比体面的大臣战战兢兢跪拜半天,不料来者只是个街头混混,手持金牌也是假的。这种被游戏、欺骗、玩弄的耻辱感,当然谁也不会置若罔闻、无动于衷,于是一股封杀假文凭的运动凭地而起。     
    我们想强调的是,真文凭不一定代表真本事,真金牌也并不就是皇帝本人,大家遵循的不过是一种游戏规则而已。北大的博士毕业生能力未必就有持假文凭者强。但是,我们还是很容易理解这些假戏真做之人的愤慨之心,毕竟,他们是投入了力气和真情来玩这场游戏的,而假文凭者,连起码的力气和情感都不投入。即使是一场游戏,如果不公平不对等的话,那显然就不好玩了。所以,今天的假文凭者提心吊胆,也属正常。    
    但是,房地产的假文凭就不是这样了,知识界的假文凭人人喊打,而房地产的假文凭是公开招摇过市,甚至大有取消真文凭的趋势。这些房地产的假文凭炮制者胆子巨大,已经在按照想象力来写学位文凭了,譬如“房地产TOP榜”、“最值得期待的楼盘”、“十大城市运营商”之类,都让人有这种真假难辨的感觉。     
    和一切假文凭一样,这些房地产的“学位帽子”都是公开标价的,只不过由大学本科的500元变成了“专家评比”的10万元。制假者的疯狂程度,早已经超过了学位假文凭的贩卖者,制造学位假文凭,至少还得固守专科、本科、硕士、博士等这些学位等级,至今尚未听说有“中科院院士”这样的文凭上市。但是房地产有啊,一个楼盘刚刚亮相,居然就拿出了“影响中国的20大楼盘”的“学位证书”。影响中国,是个什么概念
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