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所以各位请看下，我们按照房地产走势图来看，广东几乎没有任何的泡沫，房价走势有时候还低于通货膨胀率。这个现象还是比较正常，香蜜湖、华侨城一带1平米卖到1万多比比皆是，可在上海内环地区呢，3万以上。像上海老百姓这次的跟风，受到打击。宏观调控出来，如果不交易的话呢，价格是不会变的，就像股票一样，股票价格为何有波动，就是要通过交易，没有交易是不会有波动的。我们观察到这个现象，上海老百姓惜售，不卖，宏观调控前二三个月，交易量几乎为零，现在是100多，那也和零差不多。由于交易量过少，除了一些资金链供应紧张的新楼盘不得不降价之外，我们没有看到二手房大幅降价，尤其内环地区。我当初预言，内外环之间的房价按照比例而言是泡沫比较大的，为什么呢，内环房价一炒起来，3万块以后，旁边这些内外环之间的楼盘呢，觉得他们怎么涨的那么快啊，咱们也跟着吧。跟风跟起来的，所以内外环之间的泡沫最严重，外环之外的还好一点。这次下跌的是内外环之间的下跌，而且这带楼盘啊，他们基本不是实在的资金进入，而是跟风的结果。当时我在4月份的时候做过这种预测，到最后走势图也是这样，内外环之间价格下跌的压力是比较大的。外环以外的一大批新楼盘下跌，我们发现是因为地产商抗不住。但是属于个人资产的这一部分有很强的惜售现象。
那么现在我更担心是，上海市老百姓的消费习惯是很奇怪的，他不是根据赚多少钱来消费的，他的消费习惯有二个变数，一个是薪水多少，另外一个呢是财富效果。由于房地产大幅泡沫现象，房子价值虚增比较多，甚至增值100％、200％的都有。老百姓觉得自己有钱了，出门打的啦，晚上出去吃喝玩乐啦，腐败呀。上海是个最有趣的区域，你只要稍微下一点小雨，毛毛雨，再叫不到出租车，大家都怕淋点雨，娇贵的样子，怕淋点小雨。（笑）还有，不论你菜做的多难吃，餐厅总是高朋满座，（笑）上海人的一个独特现象。各位知道为什么吗？就是那种财富效果，所产生的一种畸形消费，这种畸形的消费拉抬了上海市的经济。
各位知道我担心什么事，上海市的竞争力，就像我批评银川跟武汉一样，会因为高房价而受到一定的打击。这话怎么说？如果宏观调控非常有效的话，打击了房价，如果泡沫假设完全都没有了，消费会大幅下跌，所以现在繁荣的假相所形成的高增长，会因为消费的大跌而受到破坏。我最担心上海会是第一个开始萧条的城市，同时大上海地区政府希望搞金融中心，这个中心，那个中心的。我想反问一个问题，你这么高的房价，以前有这个想法，外滩要搞个金融街，现在不搞了，为什么不搞了，太贵了。几万块1平米，谁能住的起。你发现很多政策的推动，因为高房价的原因，很多政策推不下去。所以现在上海政府，我觉得是非常辛苦的，他想做什么下一步，你告诉我，除了2010年的所谓世博概念之外，还有什么新的概念？上海市走到现在遇到一个瓶颈，当然我不能排除其他的因素，高房价遏制了上海下一步的发展，而且上海消费的这种特殊形态，上海地区会成为波动极为大的城市，会让未来的治理更加的艰难。
可是各位要理解，每个城市都有每个城市的问题。我们再回头看，广东省的发展和上海不一样，上海市政府的规划还是比较到位的，整个城市的发展，政府的行为做了主导力量。广东又不是，广东是绝对自由放纵民营经济的地方，到现在为止，你发现这个也是遏制广东经济发展的原因。大家知道为什么，因为广东省每一个市县都是低水平重复浪费投资，而且都是一样的。大家为了自己发展自己，每个都搞个小庙小店，搞个高污染的，到最后，看起来好像民营企业很旺盛，你下一步走不下去了。这种低水平重复浪费重复投资现象，遏制广东省发展。我拿上海和广东这二个城市和各位做个比较，如果各位想要回国内发展的话呢，对于类似的现象必须多加注意。我们先休息下，大家先小便一下，（笑）回来以后我们继续讲我国民营企业发展的困境以及其他的问题。（鼓掌）
中国股市如何走出困境
还有三十分钟的演讲，说一下大家关切的话题。近期在国内发生了一个重大的事件，就是证监会推出股改。
什么叫股改，股改的意思，就是把上市公司一些不流通的法人股或者国家股以一种特殊的方法，变成流通股。这个事情目前正在做，如果各位关切的话呢，随时上新浪网搜狐网，财经版的头版头条常常谈到这个问题。我个人在公开场合也好，或者透过内部管道也好，我是公开反对证监会。我认为股改必须立刻停止。我这样讲的原因，是因为，这个做法进一步破坏了政府信用。虽然我是资本主义的经济学家，可是我对共产党的信用我比谁都关切。（笑）
为什么我这么说，全世界做过股改的国家很多，我认为最成功的国家，就是跟你们有关的国家――英国。在撒切尔夫人时代，推出了所谓的股改三步曲，也叫私有化三步曲。
第一步，在现有国有股股权不变的情况下，由职业经理人经营。
第二步，最重要的一步，经营好的国营企业进行股改，把国有股转化成老百姓所持有。做得不好怎么办呢，就不能够进行股改。既然是一个民主殿堂，为什么这么笨呢，都股改，我赚了，卖给老百姓，管他呢，反正坑老百姓无所谓。我告诉你，这就是英国政府的睿智。因为他完全理解，股改本身就是政府的背书，如果你把坏的公司拿去股改，到最后，小股民买到以后，股价大跌，他骂谁呢，他骂政府，因为政府背书的政策，而这就是为什么英国政府在第二步的时候只让好的公司上市。那我们今天是怎么上市的呢，什么公司，不管好坏，都进行股改。这次我发现的现象，接到无数的投诉，小股民的投诉，三大现象：第一，发现在股改之前股票大量转手。我们怀疑上市公司利用人头收集股票，投票时用，因为股改需要小股民投票，出现收购股权。第二，我们接到非常多的投诉，上市公司透过某些顾问公司，在交易所、各证券公司营业大厅，收购表格，帮股民投票。第三，某些地方政府，趁此机会套现离场。那么这种现象所带来的结果，我想请问政府，你能不能防止？防止不了，你的背书，就像汇率一样使政府信用进一步被破坏。我们的党希望信用被破坏吗？当然不希望。各位知不知道什么原因，因为他不理解，不理解金融市场的险恶。
第三步，英国股改的第三步曲，那就是英国政府保有一股黄金股。什么目的，在影响重大国计民生的问题上面英国政府有否决权，大家知道为什么吗？因为英国知道政府的重要性，政府的价值。我们国内有些专家学者要求共产党退出经济领域，这是绝对不可接受的，党不但不能推出，而且必须在经济领域里更进一步加强执政能力，因为只有政府才能够振兴股市，而且股票市场是否能健康的发展，唯一的因素只有一个，包括美国，包括英国，只有一个，那就是政府信用的背书。一个没有政府信用的股市是不会好的，你认为上市公司自己会好吗？股市参与者会有良心吗？那是不可能的，如果没有政府严刑峻法的管制，就不会成其今天伟大的美国股市。政府的信用太重要了，而这次中国股改呢，也是某些地方官员为了自己的缘故，打着国家旗号进行股改，这是我表示反对的。
所以有人向我提问，说我们的股市未来该怎么办？我只想告诉各位，股市的好坏跟政府是否有决心做改革有很大的关联。我讲一个世界上最坏的股市，那就是1929年的美国。美国股市在1929年大崩盘的时候，由890亿的市值跌到150亿美金，当时美国政府提出了一个新方案，那就是严刑峻法，让股市参与者不敢投机倒把。5年下来，完成了证券交易法的修订，建立了伟大的美国股票市场，而这个伟大的股票市场承担的责任就是社会财富的增值。
那么我们今天对股票市场的各种思维，坦白讲，都是学西方的一点皮毛，可是最近，搞了个QFII，什么是QFII呢，那就是叫国外的机构投资国内的股票市场。证监会为什么会出台这一想法？各位晓得吗，证监会认为，机构投资人好，又做基础研究，又是长期投资，不炒股票，所以引到中国来，但他们真的就不会炒股票？就会象在美国一样，搞什么长期投资？基础研究？怎么可能啊！他们在美国这么干，在中国就不会这么干。为什么？各位知道吗，因为美国的严刑峻法让他们不敢，中国没有严刑峻法他们就敢。你看香港，谁在炒股票，谁在真正操纵股市？不就是那些在国外奉公守法的机构投资人吗？翻云覆雨，比我们国内庄家还要厉害。这个现象是我一再批评的。
国企改革、信托责任与法制化建设
我是资本主义经济学家，你们知不知道我在国内最反对什么，我最反对民主自由议会宪法以及民营经济。（笑）我比社会主义经济学家还要更左倾，你以为民主自由议会宪法以及民营经济可以救得了中国吗？大错特错了。我们150年来，从孙中山开始就没搞清楚状况。（笑）
我为什么这么说，亚洲1960年代的超级强权国家菲律宾，承袭了美国所有的制度，包括我刚才讲的民主自由议会宪法民选总统、民营经济，到最后，民营企业和政府合谋席卷全国财富，而结果是，菲律宾女人不得不到香港去做保姆。（笑）菲律宾、马来西亚、泰国、印尼，哪个国家不是如此呢，你只要盲目的引进西方的制度，所带给你们的就是国家的没落。因为一个最基本的精神你没有引入，那就是法制化建设的信托责任你没有引入。
我不晓得各位去年有没有很关切我们国企改革，这25年来，我们中央政府大力推动私有化，把我们国营企业逐步的转成私有化，通过很多种方法，包括MBO。
什么叫MBO呢，那叫经理层收购。其中有一个最荒谬的理论，叫做冰棍理论，由于国家民族的问题、体制的问题，使国营企业做不好，做不好呢，它会像冰棍一样慢慢融化，与其让它完全融化光，不如在它没有融化光之前送给国营企业老总。由此推行25年的产权改革。国企老总通过很多种方法，包括自己收购，朋友收购等等方式把国营企业搞到手上。这就是我们的产权改革。去年我发表一篇文章开始，是在复旦大学做的演讲，叫做《格林柯尔：在“国退民进”的盛宴中狂欢》。当然话很激烈，马上那个家伙就到香港告我，然后开始了将近一年的斗争，到最后，政府英明，停止了MBO，不许国企老总随意拿国营企业。
在今天这个场合，我认为这仍是很重要的话题，我也希望跟各位做个沟通。今天中国的企业家，我每去任何一个地方演讲，我告诉地方政府、企业界如下一句话：中国企业家包括高管人员不需要激励机制，这是美国或者澳洲的激励机制，我们不需要的。中国人缺什么，中国人缺信托责任。什么叫产权改革，那就是我所谓的保姆理论。我们家今天很脏，请一个人来清洁我们家，这就是保姆，清理干净以后，家就变成他的了。这就是我们产权改革。（笑）国企老总本身，就是保姆。很多人不高兴，说我们不是保姆，我们是管家。我们不管，反正就是被他拿了就是了。你做好是应该的，我们现在不是这样想的。由于体制问题，所以我们做不好，做好了就变成他的了。这是个表面现象。
各位晓得吗，以后大家要对我们中国大陆进行更深层次的了解。你们以为一个资本主义经济学家，我所在乎的仅仅是国有资产吗？你这样想你就错了。我所在乎的不但是国有资产，甚至是什么，民有资产我更在乎。你想想看，这一群会践踏国有资产的职业经理人－国企老总，将来一定会践踏民有资产。你不相信我的话，你问问国内民营企业家，你敢不敢把100％的经营权交给职业经理人？你不敢的，为什么，明天他就