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作者：冯邦彦
70年代地产业的证券化和集团化
前言
1987年9月，笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作，任职经济分析员，从事过渡时期香港经济的研究，前后长达8个年头。笔者在香港工作期间，香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期，经济表面繁荣，地产市道一片兴旺，形成长达10年的大牛市，地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间，我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团，其中就包括地产大财团，我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章，对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略，以及未来发展趋势等，进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底，笔者结束在香港的工作，回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间，相继撰写了《香港英资财团（1841—1996）》（1996年）、《香港华资财团（1841—1997）》（1997年）等著作。1999年，应香港三联书店的诚意邀请，我又开始了本书的写作，并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。
在香港，地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地，是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物，是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的，故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素，而且是最基本的生活资料，是社会经济生活中最重要的财富之一。
地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地，并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过，直到二次大战前，香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时，新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式，推动了地产经营方式的革命，促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
1984年12月，中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》，香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段，时间长达10年之久，打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中，随着市区土地资源日渐短缺，地价、楼价不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并，十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。不过，1997年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下，展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的一般规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言，本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作，而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期，可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书，可以通过香港的经验，更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益，笔者将深感欣慰。
本文在写作中，得到香港地产界及有关各方面的新旧朋友的大力支持，从百忙中抽出宝贵时间接受笔者采访、介绍重要的研究线索、提供有价值的历史资料、珍贵图片，以及各种方便等。没有他们的热情帮助和鼎力支持，本书实难以完成。笔者在此特向他们表示衷心的感谢，他们是：香港地产界来前辈、国际鸿星投资集团董事长吴多泰博士，前香港特区政府规划署署长、香港大学名誉教授潘国城博士，恒基兆业地产有限公司地产发展部副总经理梁树进先生，香港测量师学会会长吴恒广太平绅士，香港注册专业测量师苏振显先生，新鸿基地产发展有限公司执行董事陈钜源先生，中原地产代理有限公司总经理施永青先生，香港地产代理商总会会长伦志炎先生，中银集团研究部高级研究员谢国梁先生，香港贸易发展局经济师潭思洛先生，历史学家高添强先生和郑宝鸿先生等。笔者还要特别感谢潘国城博士在百忙中抽出宝贵时间审阅本书并撰写序言，对其隆情厚谊，笔者铭感于心。
冯邦彦谨识
2006年11月30日
1 60年代末至80年代初的地产热潮
从60年代末至80年代初，香港地产业又经历了两次循环周期。第一次从1968年起步，
受到热钱流入、股市急升和新市镇开发等利好因素的刺激，地产业再现繁荣，
可惜好景不长，1973年至1974年间接连受到股市崩溃、
中东石油危机的冲击，地产业又陷入另一次低潮。第二次循环从1975年起步，
当时由于人口持续增长、经济繁荣和中国的改革开放政策的影响，
地产业呈现了战后以来空前繁荣景象，
并在1980年代初达到巅峰。这是香港地产业的快速发展时期。
1。1 1968年至1974年的地产循环周期
1968年，危机过后，香港政局转趋稳定，市民对香港经济前景的信心恢复，那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期，香港经济迅速复苏，工业化进程亦趋完成，除纺织、制衣外，电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展，旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金，尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入，这些资金和热钱大量投入股票、地产市场，香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。
香港的股票市场，最早可追溯到1891年2月3日香港第一个证券市场——香港股票经纪协会成立（该协会于1914年易名为香港证券交易所）。1921年，香港第二个证券市场——香港证券经纪协会成立。1947年3月，这两个机构合并，成为香港证券交易所有限公司，这就是后来四会时代所称的“香港会”。长期以来，香港会一直垄断了香港的股票市场，该会会员大部分是外籍人士和少数通晓英语的华人富商，而上市公司则主要是外资大行。
60年代后期，许多新兴的华资公司已粗具规模，对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而，当时香港会规定的上市条件极为严格，不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下，1969年12月17日，香港华商世家李冠春的公子，被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人，创办了远东证券交易所有限公司，俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断，吸纳大批华资公司挂牌上市，结果开业仅一年，成交额已高达29亿元，占当时香港股市总成交额的49％。其后，远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场，大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。
远东会的成功，刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月，由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立，形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立，一方面顺应社会潮流，满足新兴工商企业对上市的殷切需求；另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣，加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入，形成了70年代初期的股市狂潮。据统计，反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58。61点（1964年7月31日为基准日，该日指数是100点），此后节节攀升，到1971年底收市报341。36点，在不到4年半时间内升幅高达4。8倍。1972年起，香港股市进入狂热阶段，升势加速，1973年3月19日达到最高峰的1 774。96点，短短一年多时间升幅高达5。3倍，每月复合增长达13％之多。〔1〕
在这种历史背景下，香港地产业与股市呈同步发展趋势，从1968年开始复苏，到1973年达到高峰。1968年，房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机，发展商大幅减少投资，压缩经营，新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降，到1969年跌至7 618个，仅及高峰时期的1/4，不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面，从1967年到1969年期间，香港共售出私人住宅单位48 673个，远超出同期建成的单位数目34 626个。这样，以往积压的楼宇便乘势销出，令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。
这一时期，由于港元跟随英镑对美元贬值14。3％，香港物价全面上涨，在建筑成本中，工资普遍上涨30％以上，水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20％至50％不等。加上1966年起实行新的建筑条例，新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20％，实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素，推动了香港楼价、租金的上升。
首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起，位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅，租售价均开始急升。1969年初，高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元，其后节节上升，到1970年底已普遍升至160元至200元，两年间升幅逾1。5倍。高级住宅租售价格上升的原因，是60年代中后期楼宇供应量大幅减少，期间，随着经济的复苏繁荣、股市的急升，大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构，派驻香港的高级职员增加，对高级住宅、花园洋房的需求殷切。
在高级住宅的带动下，中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇，每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元；每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元，升幅约1倍左右。这一时期，由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨，吸引了不少低下层市民入住，故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。
楼价的上升带动租金的全面上涨，港府于1970年6月颁布租金管制条例，不过并未能阻止租金的升势。据估计，在其后的3年间，非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中，唐楼平均飙升130％，小型洋房飙升200％，大中型洋房升幅接近300％。结果，港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例，规定从7月1日起，凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结；被冻结租金的业主，均不得对住客加租或迫迁，否则将予以处罚。
在商业楼宇方面，由于供不应求，租售价格亦全面上升，以甲级写字楼租金为例，1968年月租每方尺1。24元，到1973年已上升到月租每方尺4。97元，5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼，月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵，部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环，甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升，尤其是繁盛地区的商铺，升势更为凌厉。当时，普通地区商铺月租每方尺约5元至6元，繁盛地区15元至30元，而尖沙咀旅游区则高达100元