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檀匀饲康鹘攴康夭耐蹲屎拖鄣脑龀っ磕甓际�20…30％，1998年之后又6年商品房销售的增长率大于竣工的增长率所以不存在泡沫。听起来好像没问题，真正的问题在哪？他没有讲绝对数字，实际上销售远远小于竣工面积，我国房地产开发投资金额就是实际完成金额，99年是4100亿元，2000年接近5000亿，01年是6300亿，02年是7790亿，03年一下达到1万亿，03年一下比02年增长了20％多，这是房地产的大跃进。再一个就是销售有两个数据，一个是销售面积，再一个是销售平均价格，一乘出来就是销售金额了。因为平均价格本来就应该是这么算的，这两个数据有，所以我乘出来了。我在我的文章里没注明啊，我只是这么写的，就是商品房的销售金额根据两个东西算：商品房的销售面积和商品房的平均销售价格。这么算的结果，99年是两千九百多亿，就是将近三千亿。那么我这里给大家做个比较，99年房地产投资的完成金额是四千一百亿，销售还没到三千亿，你说生产大不大于销售？2000年销售金额是将近四千亿，而我刚刚给大家念过，商品房屋的投资完成的是四千九百亿，又是大于九百亿。那么2001年我算的商品房的销售是四千八百多亿，完成投资是六千三百多亿。这就差多了，肯定是一千多亿。那么2002年销售是六千零三十多亿，而这个完成投资是七千七百九十多亿。又大于前轮，年年大于前轮。咱们看这个就明白了，你说你讲增长率有什么意义呢？这两个增长率是一样的，开头生产比销售大的话那么它就一直是生产比销售大。这个就请大家注意，我相信以后这种说法越来越多，上市公司等都是玩这个，你抓住它真正的东西。每年商平房的销售金额比同期的房地产的开发投资的实际完成金额小20％——30％，到底小多少，我们也没细算。我的数据反正责任在杨帆身上，他给我提供的表，而且下面都注明来源在哪。每年都小20％——30％，这就造成了每年商品房生产都大于销售。那么另外有个数据正好和另一个数据对照，这个商品房的控制面积不断增加，最近几年新完成的商品房的控制率已达到19％，对于这个问题又是有争论，房地产商没有说这个数据不对，因为世界各国算控制率是所有的房子，而我们根本就没有19％。19％怎么算呢？你把前三年销售和前三年生产，这么算正好是19％，而你每年都生产大于销售20％——30％当然控制率为19％，但是问题是这个趋势一直没改变啊，将来下去肯定有一天我们中国是15％的控制率，而国际通行的控制率是9％。所以这个问题是趋势没改变啊，没有任何改变的迹象。因为2003年有投资金额没销售金额，那这个统计数据怎么来？那只好这样了，因为每年都是你销售了80％，那咱就8 0％，就这样我估算了一个2003年的销售金额，所以我认为这个生产严重大于销售的局面不能也不应该永远问市场，那要问市场经济里出现这种现象会怎么样，我就很简单回答，下面就是房地产泡沫破灭以后房价大跌，生产大大减少，然后终于有一天销售大于生产了，再慢慢把它纠回到9％的正常率上来。这是我以我对几百年的经济史的知道，百分之百是这样做的，包括亚洲金融危机处理得没事都是这样的，谁要不信你就拭目以待。就像股市，我告你这么跌，包括美国那个，早晚一天总会要掉下来。因为大家都在非理性繁荣，哪天掉下来我不知道，否则我早就发财了，我到那炒股票去。就像我说你肯定要死，你说不服，不信咱瞧着。
世纪数据是这样的，更严重的问题是什么，就是你销出去的实际上也是没购买力的。就是已经销出去的，我讲的是80％销售的，最重要的问题在这，因为我找到了一个数据，更为严重的是那些已经销售出去的商品房和小汽车大部分也没有实际的经济基础，其购买者不是没有真实的购买力就是缺乏最终的消费意念。两种情况，一种人是他有消费意愿但是没购买力，但是他买到了，怎么买到很简单，贷款借钱。另一种人是他有钱他买了但是他并不想住，为什么，这就是咱们说的投资买房，就是没有消费意愿。这两种人老实说都很危险，就是对房地产市场。因为很明显，投资买房就同买股票一样，中国人买股票就是为了哪天抛出去，投资买房子一定是哪天要抛出去。你不要看你今天你销出去了，明天他叫你销不出去。明天他把房子拿出来卖的时候，房地产商的新房子就不可能卖出去了。是不是？他投资买房图的是什么？他和我不一样，我买房我声明，我其实有点钱的，但你别涨价哦，钱不在我手里。我不管他房地产怎么的，我买房是要住，这不存在盈亏的问题。其实我这也是对社会好，它一定不会对将来造成压力，我是为了住不是为了抛出去，到了将来穷得没饭吃了，那我当然得把房子卖出去换饭吃，否则我就住下去了。这一阵投资买房的人绝对将来就是打垮你股市，就像现在炒买炒卖股票，它今天买进去是为了将来卖出去。所以今天他把股票拉高了，明天就把股市打下去了，房子也一样。现在我就讲这两种人。
听众插问：像现在我们买房，房租也是很重要的收入，但是我们买股票但分股红还是占得不多的。这是不是一个的问题？
对不起老实说我还没仔细想，但是一般来说在均衡的情况下房租的收入和房价有一个正当的比例关系的，凡房租问题我没有研究，但是总的来想我是这么来说的，如果房子供给过剩的话房租将来也是要跌的。当然我这个问题也没有想，我承认你讲的，这是我的一个疏漏，很感谢你。有兴趣的人可以往下研究，甚至可以说你有能耐可以把我的论点全部推翻，那是你最大的成就。我现在讲的是假设没有房租收入这一层。
那么我现在讲第一个问题，没有真实购买力的问题。其实，我现在就把结论给大家说，2003年的这次繁荣，其实就是贷款买房贷出来的繁荣。因为一个很简单的数据能告诉我们，这是我最伟大的发现，现实中是有的，他们没想到去看这个数据，什么数据呢？银行业能告诉我，我们从1998年几大银行才开始搞消费信贷，而中国消费信贷和美国不一样，美国消费信用卡你去买面包也行，中国的消费信贷基本上就两项可以压的东西∶汽车和房子。你想98年开办时他能办多少，到2001年和2002年他才开始大办，2003年我们就来了一个汽车和房地产的销售高峰，从而造成了这个房地产的投资高峰。里头有没有必然联系？我下面就给你数据，有必然联系，很清楚。其实就是银行的问题到了，银行在那放消费信贷，然后人们拿了消费信贷买汽车买房子，这就产生了繁荣。我觉得这不夸大其词，为什么？我们看这个数据，就这个消费信贷，19 98年之后，我国金融机构开始大规模开展人民币消费贷款业务，这种贷款主要用于个人购买小汽车和商品房。我下面念的是统计指标，是我跟业内人士要的。全部金融机构人民币个人消费贷款余额——余额是个存量，2002年底12月31号，是这么一个存量——2001年底时是6990。25亿元，2002年底就长到10669。20亿元，2003年是15732。59亿元，2004年5月末，17556。22亿元。我们说的这个余额就是经济学家通常算好的，就能算一年贷款余额增加了多少。那么很明显就是说，这个贷款余额的增加肯定是整个贷款的增加，而且贷款的增加要大于这个额，因为什么呢？因为余额中还有收回再贷的这个部分，这个我们在这里是看不到的。我就讲这个贷款余额的增加那是这一年发放的贷款至少这一年新发这么多贷款。对不对，这是一个很简单的定义，那么我们根据这几个数据算一算一年新发多少贷款，我国全部金融机构人民币个人消费贷款余额，也就是每年新增的贷款额是多少呢，2002年是增加了3800亿，就把2002年年底减去2001年年底，这就是一年新增的贷款，3800亿，那肯定是新发的贷款，它过去没贷出来，现在贷出来了。2003年增加了5000亿，而2004年前5个月增加1800亿，那么人民币个人消费贷款余额这种系数的增加给私人汽车和商品房的购买提供了充裕的资金。还有每年人民币个人消费贷款余额的增加量其实就是当年购买私人汽车和商品房的一笔主要资金，是私人汽车和商品房销售金额中不由个人自己出资的一部分，这是毫无疑问的，你没钱，你贷了款再来买。我国房地产开发投资的实际完成金额2000年仅比1999年增加了不到900亿元。我所讲的是投资增加额，2001年和2002年分别比上一年增加1 400亿元。这个原因在哪，我相信就是贷款贷的，它为什么投资在2000年少呢？那个贷款还没大规模铺开呢！所以这个房子不好销售，房子不好销售开发商也就不敢多干。那么后来这个贷款慢慢铺开了，这个销售比较好了，销售增长了，且这个开发商销售增长了25％，投资就一定增加25％。他们就这么简单的逻辑，不管总是在那过剩的，结果呢，1400亿！这是投资的增加。就讲投资的绝对量，很简单一个数，我给大家念吧。2002年我国房地产开发投资实际完成金额7790。9亿元，商品房的销售金额6031。9亿元，商品房销售金额不到商品房开发投资实际完成金额的80％。2003年房地产开发投资实际完成金额达到10106亿元，但是我查不到销售金额，那么我按80％计算，商品房的销售金额为8000亿元。再加上估计约为3000亿元的小汽车消费金额，总共2003年商品房销售和小汽车加起来不到11000亿元。而这一年光金融机构人民币个人消费贷款余额就增加了5000亿，这5000亿肯定是增加了5000亿贷款，但有些人说实际的贷款额超过5000亿，因为有一部分是收回再贷的。但收回再贷我不算了，因为收回再贷那是有钱，有了钱换了你你才收回，然后你再贷，这也算是有个人资金了，从个人来说不是个人的，但从整个社会来讲我们可以抵掉。
我们就说这5000亿就行，那头是11000亿的销售，我这头是5000亿的贷款，你说这商品房和汽车是靠什么卖出去的！一般的资金就是纯粹的消费贷款，这个数字摆在这儿，这就是我的伟大发现。他们谁都没想到把这两个数据比一比，一比就清楚了！5000亿的贷款买了11000亿的，而且银行是明确的，你得拿汽车和房子抵押，你拿了我贷款一定得去买这个。所以肯定这11000亿销售的有5000亿是贷款的，那么本来很多房地产商会诡辩，所以这市场经济很正常，我今天借了明天还。我还得上就行，你管我干嘛？你一半，别说一半就是百分之百都没事，我明天还。但是我告诉你，我相信他们是还不了的。我先拿一个宏观的数字，微观的数字不用我问，你们自己问问，你们认识的那些人，他买了多大的房子，他的月供是多大，算算他未来的预期收入，看他还得上还不上。我们所有一位老兄，上香港去了，买了房子，他告诉我，他月供四千，我们所的工资收入是两千，而我现在收入是三到四千，没到四千。他是刚进所的，咱们这条制度他肯定挣得比我少得多，我不用问，他肯定超不过两千的。那他说他老婆工作，他老婆在律师事务所，但他自己明确说是四千，那他俩合起来一定是六千。你月供四千，我说你不吃饭了，剩下两千块钱。西方国家就是买房，他是占整个收入的三分之一，这是一个正常的，就是说我买房子的话，月供占我整个收入的三分之一，我月供四千的话，我收入应该一万二。你买那么大一个房子住得好像很舒服，那剩两千块钱，你说两千块钱能干什么！他两口人不是说一口人，而且他老婆可能要生孩子了，他不是像农民打工，打工他一个月两千过得很快乐，农民要是给他一个月两千他收入多高。可是他不是这个水平，但是他说，我告诉你，据我知道，就在我们那个银行分支机构里贷款的那些人，我还是最有还债能力的，他们那些都是那么七骗八骗，一问他的工作他还得了吗！好，贷款买车买房在市场经济中，用未来收入换现在消费行为本来不会有什么不正常，但我们目前贷款买车买房有几大问题，问题在于什么？贷款买车买房者将来极可能没有足够的收入还贷，目前发达市场经济国家住宅价格的中位数与居民家庭收入的中位数之比合理比例专家认为在三比一到四比一之间，这种房价与收入之比你们自己也想一想这个还贷的模式你就明白了，为什么形成这个比例，这是一个最优的比例。这是西方国家稳定的房地产市场能保证将来�