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来源：
信报月刊
发布日期：
2007…02…01
全文：
踏进2月，人们正忙于办年货，迎接猪年的来临，市面呈现一片喜庆洋洋。经历2006年恒生指数的大升，经济市道兴旺，失业率下降，打工仔多获加薪……这个农历新年，港人的心境特别畅快。
恒生指数及国企指数经历去年屡创新高之后，现分别于20000点及10000点高位徘徊，投资者今年该如何自处？今期封面专题以“猪年投资大计”为题，希望大家动动脑筋，在猪年继续得利，觅得遍地黄金。国企好友宜细读中国经济学权威、本刊学术顾问吴敬琏教授一文，他认为内地经济改革面临新的矛盾，政府要着手加强市场制度的改革，经济增长模式才能产生新的突破，分析很有见地。《信报》董事曹仁超花费大量时间和精力，撰文总结出传统投资分析的九大谬误，提醒投资者在投资研究时要心细如尘，懂得变通，否则在投资战场上难以成为只有两成赢家的一员。香港岭南大学校长陈坤耀教授指出，全球市场劳动力正在增加，储蓄金额上升，在资金充裕的情况下今年股市将维持兴旺。来自不同基金公司的投资专家包括：理柏的周良、AllizanceBernstein的李松、霸菱的陈裕雄、贝来德美林的章曼琪、法兴的Emmanuel Painchault、首域的Joanne Warner、富达的AndrewWells一一分析今年的投资机遇，不容错过。
踏入猪年，很多人关心今年的流年局势和运程如何，本刊组织了一个丁亥猪年的特辑，为读者指点迷津。2005年底香港不少玄学界人士预测狗年不利香港的经济，股市会大跌。去年朱鹤亭道长为本刊撰文独排众议，除了从玄学的角度认为丙戌是好年，也从中国宏观政治形势分析国家新政策对香港有利，因此他预测狗年香港的金融业会受益于中国的大好形势。如果读者去年根据朱道长的分析投资金融股，年终盘点，相信获利不俗。今年他的〈丁亥猪年局势与十二生肖运程〉一文指出，由于中国的国策有利香港，2007年香港将继2006年的气势，出现市容繁华的景象。精研中州派紫微斗数的香港著名建筑师蒋匡文则从“九宫飞星”的走向看到“二黑”病符入中，预测中国可能出问题，读者宜小心谨慎，趋吉避凶。
“人物志”方面，中信泰富董事总经理范鸿龄接受本刊资深记者廖美香的专访。范鸿龄平步青云，在商界一直扶摇直上，但三十多年来他没有放弃自己的理想，以兼读方式追求得中、英、美三个法律专业资格。这位热爱法律的CEO，身兼行政会议成员及多个财经事务公职，已被视为未来香港财金官员的热门人选。范氏成功的阶梯，值得我们参照。
PDF原文：
原序号：21序号：
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标题：
买2007年楼市一注独赢
来源：
信报月刊
发布日期：
2007…03…01
全文：
虽然2007年初楼市升势再现，惟仅属雏形，楼市第三波升浪会否正式开展并能维持下去，仍然有待观察。笔者深信，由于目前楼市利好因素多于利淡因素，从种种迹象显示，购买力将突如其来大增，加上新的住宅供应下降，楼市第三波升浪在今年出现的机会相当大，答案预计在今年3、4月期间便会知晓。
2007年伊始，二手楼市表现突然脱胎换骨，令人感到意外。楼市去年受加息周期影响，买卖交投及楼价呈现牛皮偏软困局，而美国联储局上月议息又没有即时调低息率，加上每年农历新年前楼市例淡，二手市场不应如此活跃，但实际上，二手交投显着增加，楼价更同步大幅上升。楼市偷步上升，究竟是楼市小阳春，抑或是楼市第三波升浪来临？相信本文发表后的一个月内便自有分晓。笔者认为，1997年后的跌市维持六年，而楼市自2003年中复苏至今，为时亦仅三年半，牛市不应那么快便寿终正寝。况且，现在利好楼市因素盖过利淡因素，住宅租金不断攀升，未来一年住宅供应量料创新低，市场资金泛滥令负利率出现，相信楼市中线看升的机会还是较大。
旺市提早出现
根据楼市惯常的韵律，每逢农历新年前，本来属传统楼市淡季，因为不少业主及买家忙于筹备新春事宜，买家业主亦会趁机外游，加上市场又缺乏重要数据或政府施政公布，买卖双方未看清后市，成交自然会拉锯。可是，今年楼市却出现反常现象，二手楼市交投却一反常态，打破年底例淡的惯例外，久违市场的长、短线投资者纷纷回归，向有戒心的上车族以及负担极重的中产业主亦跃跃欲试偷步入市，购买力阵容之鼎盛较2005年第二波升浪有过之而无不及。
回顾今年首月楼市，表现简直难以令人置信。首先，全港五十个指标屋苑共录得一千六百四十八宗二手买卖，较前月的一千零二十二宗激增61％，形成连升四个月的强势，按月成交量更创下近二十一个月新高外，成交宗数更较2005年同期的大旺市前夕为高。此外，整体楼价亦在市场承接增加下再调升1。5％，由去年11月份低位至此，楼价在短短两个月累积上升了3。3％。在私宅新盘H Cube、听涛轩及多个居屋屋苑货尾单位夹击及摊薄购买力下，中小型二手住宅市道仍有如斯表现，情况与2005年初一手让路、二手独大的环境简直不可同日而语（图一）。
除了中小型住宅外，豪宅市场表现亦同样突出。三十五项指标豪宅物业亦录二百五十八宗二手买卖，成交宗数亦是较2005年同期的大旺市前夕为高，其中大部分成交单位素质较低，然而，整体价格仍升0。6％（图二）。中小型住宅以至豪宅市场，无论买卖交投以至楼价均全面上升，复苏层面广阔，可见市民对后市走势甚具信心，而此正面心态正好是支持楼市长远上升的重要因素。
基本因素持续向好
一、二手住宅同时热卖，楼价亦同时上升，并非偶然，亦非虚火，因其他基本实质因素仍然持续向好。若我们看〃实在〃的租金走势作参考，大家对当下楼市形势更一清二楚。理论上，通过现金流折现法，租金与楼价高低升跌呈正比关系，亦即是说，单位愈〃值租〃单位愈〃值钱〃而住宅租金表示市民缴付住屋成本的能力，与人口走势及当下经济表现息息相关。而2004年起至今，楼价曾大起大跌，亦曾牛皮横行，但住宅租金升势仍然不断向上（图三）。
就以中小型住宅（以全港五十个指标屋苑作代表）为例，租金由每方尺十二元六角，一直上升至今年首月的十五元三角，累积升幅达21。4％；豪宅方面，租金亦于期内累升27。2％至每方尺二十七元一角水平，显示近年本港经济好转，加上市民对优质住屋需求增加，才会令住宅楼价不断上升。纵使过去一年，住宅楼价牛皮横行，但租金不断上升，且与楼价升幅差距逐渐收窄，对支持未来楼价上升有莫大作用。
我们从租金走势看市场实际需求外，亦可从租金走势对楼市未来投资需求进行窥探。2006年楼价牛皮横行，但租金却稳步上升，租金回报亦然。目前买楼收租，每年账面回报五点一厘（图四），扣除管理费、差饷及其他杂费等成本，净回报最少四点五厘，显然较存款收息（一般二厘不等）及买蓝筹股收息为佳（一般三至四厘，只有汇丰、恒生或思捷才有四点五厘以上的息率）。实际的情况是，过去一年股价累积升幅很大，以毕非德称为〃安全边际〃的价位入市机会已不大。所以，不少股市在新年重新检视手上股票的投资价值后，宁愿选择套现将资金投进楼市，近日〃套股换楼〃的需求便应运而生。
此外，目前市场上有愈来愈多的实力长线投资者，由于资金缺乏出路，选择向银行借钱购置收租物业（等于炒股借孖展方式），将物业租金收入支付部分甚至全部按揭支出，以战养战，最后得到整项物业，增加手上资产，或者中途沽出物业，以赚取数倍于首期资金的利润。随着投资者对财技知识的增长，相信此类稳健性投资需求将随着租金上升而跃起。
负利率出现引发物业投资需求
说到投资需求，不得不提实质利率走势，因为实际利率代表银行存款的机会成本，其走势对判断投资需求及楼价走势有着十分密切的关系。实质利率，即是银行存款的实际收益，一般而言，是等于名义利率（即存款利率）减去通货膨胀率的剩余值。因为通货膨胀的关系，社会上物价在一般情况下都会徐徐上升，所以现在拥有的现金在未来的购买力会相应减低。当实质负利率出现时，市民会把银行存款变现作实物投资，而突如其来的需求增长，亦正好成为楼价上升的动力来源。
回顾历史，香港楼市自1984年开始消化中英谈判后至1997年楼市高峰在内的十三年光景，负利率环境令市民乐于借〃平钱〃投资物业，从而推动住宅楼价上升。纵然1990年港英政府推出打击炒楼措施，收紧按揭成数，试图阻止楼价狂升，但负利率环境迫使市民拿出真金白银投资物业市场，最终令楼市在短时间内完成调整，重纳升轨。
从另一角度出发，当实质利率为正数，银行存款回报高于通胀时，市民则愿意将现金转变为银行存款，打击投资意欲，令楼市失去投资需求，从而导致楼价向下调整。1997年后通货紧缩，以及2004年港美同步加息，令实质利率由负转正，分别导致楼价陷入长达七年下降轨道，以及自2005年年中起楼价牛皮横行多达一年半，恰好解释实质利率高低对刺激楼价升势的威力所在（图五）。
今时今日，把现金放入银行的所收取的二点二七厘利息，已经不能补偿到因通货膨胀（以最新消费物业指数作替代）2。3％所引起购买力减低的损失，负利率情况已告出现。通胀膨胀速度正蚕食资产（大部分为银行存款）购买力，在实质负利率环境再现的情况下，深信资金将引导银行存款流向住宅物业及股票市场，楼价上升的机会无疑进一步上升。
住宅供应短缺
除了预计住宅需求增加之外，住宅物业新供应愈见短缺，对刺激楼价上升亦会帮上一个大忙。事实上，政府早年停止卖地，私宅落成量随即由2002年的三万四千伙大幅下降至2007年约一万六千五百伙水平，减幅超越50％。鉴于2004年政府恢复卖地并推行勾地制度初期，发展商购置地皮意欲不高，当时大部分发展商土地储备相当紧绌；加上当时成功勾出的地皮发展规模亦较小，影响新项目拓展速度，导致2005年住宅动工少于一万伙水平。倘若以一般住宅项目平均建筑期十八至二十四个月推算，相信今年住宅落成量将进一步滑落至一万二千九百伙（图六）；再配合近五年一手住宅平均成交量二万一千伙计算，估计未来住宅供应更供不应求，楼市向上的趋势料更难在今年逆转。
感性认识亦预示升势到来
除了上述一些实质而有力的数据外，笔者每天阅览大量楼市材料，包括报纸及研究报告，亦会致电到分行与前线经理、同事甚至友人，了解最新资讯及市场脉搏，撰写一些住宅成交稿件，亦发现近期一些市场异动，预示楼市升浪距离不远。例如从早前与前线经理对话中，得知本港楼市领先指标、龙头屋苑太古城今年1月份成交量价走势，便足以令我咋舌。
太古城1月份成交量价表现突出非常，全月共录得一百一十八宗二手买卖，较去年12月的六十六宗增加79％外，按月成交量更超越2005年大旺市时1月份的一百一十宗水平。此外，屋苑楼价自2005年中开始横行后，一直徘徊在五千至五千五百五十元阻力区，但是上月成交尺价却可在承接增强下以〃上升旗形〃冲破五千六百元关口，亦同时突破2005年高位。以技术形态分析，一线屋苑楼价突破阻力并有大成交量配合；而三个月楼价移动平均值持续上升，并且高于六个月移动平均值，预示楼市开始转势，令笔者感觉楼市升浪雏形已现（图七）。
另一方面，近日与沙田区前线同事谈到，二手楼价近月再升，推动不少于2005年高峰入市的〃蟹民〃趁势沽货套现，重整资金，然后再战二手市场。事实上，从近月撰写成交的稿件发现，在2005年高位入市、并在2006年底至2007年初沽货获利离场的投资者及业主人数正不断增加，亦即是说，被困楼市的资金正逐步松绑，此批由〃死水〃变〃活水〃的新资本，亦令楼市带来相当的正面刺激。
由去年底直至农历年前，婚宴每周末日从无间断。喜事不断，除了反映经济环境好转，令年轻人敢于对爱侣许下一生爱情承诺，订下置业大计，令楼市多了一