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对项目审批冇效率。城市价值决定地产价值，看嚟济南政府应加把劲。
成都房产展气氛不亚北京
去年重庆主城区商品住房平均售价每方米二千五百八十七元，较2004年升8。45％；GDP升11。8％，批准可售商品房一千四百三十一万零七百方米，售出一千一百五十六万一千五百方米，其中外地人买占6。13％，即基本仍以本地人为主要销售对象。重庆计划未来五年城市化，由目前45。2％提升到52％，未来十五年提升到65％，即每年有五十万农村人口因城市化而转为城市人口。按人均住房二十四点三方米计，每年需一千多万方米，如未来进一步改善居住环境，人均住房五年后将占二十八方米，未来十五年达三十五方米，令未来房产需求十分大；GDP方面，未来五年可保持双位数增长。现水平重庆房产蕴含重大商机。
4月杭州楼市成交二千八百七十套，直逼去年10月慨二千九百一十二套，一洗去年11月起慨颓风，逐步走出低谷。今年2月杭州成交只有八吉三十六套，然后回升。上城区3月每方米一万四千五百一十七元，4月一万四千九百九十七元；西湖区由3月一万零五百六十六元，升上4月一万一千四百二十四元；六江区由一万零八百四十四元，升上4月份一万一千七百六十六元；江干区由八千七百六十元，升上九千一百一十五元。
成都呢次房地产交易会共六天，参展地盘达二百一十八个，成交三万八千二十三万方米； 主力产品价位在每方米三千五百至五千元；中高档每方米五千至八千元；最高档每方米一万八千元。 最近首创置业（2868）亦投资四亿港元在成都买地。展馆内人潮涌动，气氛不亚于北京。看嚟成都亦起动了。
根据上海房地产界消息，上海外管局将提前展开监管外资进出房地产慨行动。目前外资活动已占大陆房地产成交15％，有关部门正考虑逐步取消外资房地产企业税收、土地出让优惠，以及加大对购房价调控。
人行加息压楼价不可行
瑞信陶冬希望人民银行连续加息，不然房地产热将蔓延至全国大中小城市，连房地产重灾区上海也开始蠢蠢欲动。陶冬兄，此法系不可行慨！1990年眼见资金涌入香港，本报曾希望香港政府取消联汇制度去化解楼价可能狂升慨危机，港府曾向银行公会施压宣布加息一厘，希望透过加息去压抑炒楼潮。但在联涯制度下加息一厘令更多资金流入，结果香港银行捱唔够两个月便决定取消加息一厘，反而减息，结果香港所付出慨代价系Boom & Bust！今天中国政府面对相同问题，相信结果亦一样。过去三年中国GDP增长52％，M2增长62％；加上天然资源价上升，形成工业投资吸引力大减，钢铁厂、水泥厂、轻工业厂对资金需求下降，新增信贷只有流向房地产，先是上海、北京，然后全国性扩散。去年中国信贷GDP比率为136％，投资占GDP比率为48。6％，相信两 个数字今年第一季进一步上升，已达1997年东南亚国家在亚洲金融风暴前慨水平。所唔同者系1996年起美元汇价转强，资金从亚洲区开始流走；今天形势系美元在转弱，资金仍流向亚 洲区。换言之，在可见将来，中国仍处booming期。中国资金严重过剩，加上资金成本偏低，D钱唔用嚟炒楼可以做乜？至今为止，内地银行贷款额不及存款额60％，即境内银行借贷能力仍十分强，唔系加D息或人民银行抽紧银根便可以改变。今天境内存款利率只较二厘略高，但买楼收租却有五厘，点阻止资金流入楼市？最后结果系中国人为人民币同美元挂钩付出代价，一如1997年8月后港人为联汇付出代价道理一样。
展望下半年，国内房地产仍是易升难跌。美国加息十五次，中国为阻止人民币升值，大部分日子并有跟，目前一年存款利率二厘二五（美元四厘八），一年贷款利率五厘八五（美元八厘），而房地产投资回报率有五至六厘，点冷却？！中下层市民买唔起楼系一个现象，大企业资金缺乏出路又系另一现象。1990年至1997年香港慨情况自2003年开始在中国重演。令人泄气慨系政府官员往往对咽D指出制度缺陷者视为〃投机分子〃，而唔去办正制度缺点。九十年代我老曹曾被指〃地产界朋友甚多，言论只代表地产商〃，1997年后又被列为地产大淡友！感觉几有瘾。
今天分析家开始问日本地产股系咪太贵？过去一年升幅达102％，主要买家系对冲基金。1990年日本楼价回落至2004年，唔少人相信可复苏，大量资金涌入令楼价止跌及略为回升，地产股则狂升，目前平均P/E三十五倍，市价系资产净值20％以上。如2007年日圆利率向上，日本楼市会点？
年轻之时我老曹喜欢玩〃每日一股〃游戏，因为十分刺激；事后发现赚唔到大钱。三十岁开始改为每周一股，四十岁开始改为每月一股，五十岁后进一步改为每年一股。我老曹愈来愈发觉赚钱与否唔在乎勤力（周身郁唔见米白），而在乎方向与耐性。
天然原材料价格至今已跑赢大市六年，进入短期仍看好但要极之小心慨时刻。
曹仁超
PDF原文：
原序号：523序号：
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标题：
拣工业股扒逆水
来源：
信报
发布日期：
2006…05…09
全文：
5月8日，周一。恒生指数升287。86，收17301。79；成交四百一十五亿四千八百二十八万元。期指升296点，收17215点。日圆升至七个月高点，见111。62兑一美元；市场假设5月10日系联储局最后一次加息，但少数公司认为6月29日仍会宣布加息。金价最高见六百八十七美元后回落（今年升咗32％），已严重超买。
今天汇控（005）升2。6％，升破一百四十元；新地（016）升2。3％；江西铜业（358）升8。5％；紫金矿业（2899）升3。3％；中国铝业（2600）升0。7％，见七元五角后停牌，宣布配售六亿四千多万股，每股介乎七元零五仙至七元二角五仙，较停牌前股价折让3。3％至6％，集资四十六亿七千万元，以收购国内一间冶炼煤厂，把产能提升一倍。中国网通（906）升4。78％，见十五元三角五仙；中国联通（762）跌2。68％，见七元二角五仙。
珠三角厂商停止价格竞争
分析界指出，面对原材料价格一升再升及工资上升23％（由六百九十元人民币一个月升至八百五十元人民币），珠三角一带制造商开始停止价格竞争，宁可唔接订单，都坚持提价及走向精加工。资源股系咪进入高潮期？我老曹开始推介工业股扒逆水！投资策略首要时机掌握，不可人云亦云，但80％投资分析都只系随波逐流。
前苏联及中亚细亚国家经济系建基于廉价能源。自从二十一世纪能源有价及乌克兰今年1月受俄罗斯威胁停止廉价供应天然气后，开始节省能源计划；阿美尼亚亦开始节省天然气计划。欧洲复兴开发银行估计，如果所有前东欧共产国家及中亚细亚能源消耗水平达西欧水平，全球能源消耗可减少72％。只要俄罗斯及前东欧共产国家有效利用能源，多出部分已足够满足德国同意大利等欧盟国家慨需求。
中国同日本进入加息周期，中国副财长参加亚洲发展银行会议时透露，中国准备随时第二次加息。日本财相在瑞士参加国际结算银行会议时亦话，数星期后日本将加息。至于加息能否阻止全球天然资源进一步涨价，则木宰羊。
金价过去五年上升250％，其他天然资源升幅更大，近年资源股渐渐代替能源股地位，成为新贵！大市系咪偏高根本上唔重要，以过去经验，投资项目往往由偏低走向偏高，平均需时十三年，短则八年，长则十七年。例如本港楼价由1984年偏低走向1997年偏高，共十三年；科网服在美国由1982年起步至2000年高潮，前后十七年（香港后期才加入）。金价由1999年起计如果系八年，高潮在2007年，即唔排除资源股仍有一年牛市才结束。短期金价极度超买，调整可以很急及很大（但应不超过10％）。唔好在投资市场找寻合理价，咁系有意思慨，反而应找寻找那些将由偏低水平迈向偏高水平的项目！
夏虫语冰盏嘥气
作为普通人，我地往往用过去推算未来，呢个习惯很难改变。因此1997年前好难说服别人卖楼（因为佢未见过楼价大跌）更加唔相信楼价已完成十三年上升周期。过去五年叫人买金，人们一样当我老曹傻慨，结果今年金价上升速度，连我呢个黄金好友亦吓一跳！夏虫不可语冰，夏天的虫又点会相信世上有冰？因为未到冬天佢地已死晒。不过唔使怕，明年夏天一样有〃蝉声〃，因另一批夏虫又诞生。人们只关心未来两个星期慨回报，有人关心两年后或四年后慨回报。人们为咗眼前利润，甘冒两年后或四年后可能输清之险，此乃人性，有得改变。年纪渐大，我老曹学晓不再向夏虫讲：呢个世界系有冰慨。
研究历史，道指1966年2月9日见995。15后，一直反覆至1973年1月见1054。7，前后共六年【图一】。道指2000年1月见11722点，会否在今年见12000点？机会存在，往后日子才是美股狂跌。我地会否重演1973－74年历史？冇人知道。
过去三年短期利率不断上升，但其他以固定收入为主慨资产（包括土地基金）利润回报率（earning yields）却不断下降，理由系证券价格不断上升，回报率升幅追唔上股价升幅，渐渐变成低回报项目。令人担心如短期利率再升，会否令呢类提供接近固定回报慨项目出现价格回落期【图二】？能源价格上升，最终必影响消费开支，至于系边一天及边个水平，便非事前可知，但要小心。
2003年第三季起拥有物业类似兼职，呢份兼职只需每天返屋企睡觉，同时唔好忘记每月供楼，楼价升值成为正职以外另一份额外收入。过去三年楼价每年平均升幅约20％，假设2003年第三季以二百万元购入，即每年兼职额外收入四十万元（或每月额外收入三万多元）。呢份兼职唔使上班，收入亦唔错，但今年第三季起情况又如何？供楼利率不断上调；加上楼价经三年上升每年20％升幅，已达72。8％（每年上升20％复利计）二百万元物业已升至三百四十五万元，未来能否再按年升20％？冇肯定答案。任何升市持续三年慨机会十分大，维持五年则比较勉强。换言之，呢份兼职系咪已到应辞职慨日子见仁见智。相信后市楼价进入平稳期，即升跌有限（视个别地区而定）低利率提供慨优惠渐进入告别篇，因本港实质利率渐渐接近二厘或以上。
公司纯利升幅愈来愈细
耶鲁大学Robert Shiller教授认为，1982年至2002年过去二十年道指P/E由八倍升至最高2000年四十倍，可分为五个时期。即1982年至1985年低P/E期兼牛市刚开始，呢段日子投资股市，可期望未来十年每年回报率11％；1986年至1989年P/E上升仍处牛市，可期望未来回报11％；1990年至1993年P/E进一步上升但仍在牛市，未来十年回报仍可达8％；1994年至1998年因为P/E进入二十倍以上，未来十年回报每年只有5％；1999年至2002年投资未来十年回报接近零，因为P/E高兼牛市已完成，1999年起股市进入有波幅有升幅期，再不宜长线投资，只可利用偏低期入市才能赚到钱。换言之，1999年开始未来十年大市系炒波幅而非炒升幅。以2001年12月为例，名义P/E二十九点五五倍，但核心P/E（即扣除非营业收益）却高达七十一点七五倍；今天名义P/E十七倍，核心P/E仍高达十九点六倍，到2007年核心P/E才回落至十七倍，仍未进入过去平均P/E十四至十六倍水平。因此，呢段日子只能炒波幅（1900年至2005年一百零五年平均P/E只系十四点八倍。由1950年至今平均P/E十六点八倍，如把1997年至2002年P/E抽走，平均P/E十三点八倍）。换言之，在高P/E期投资，系无法获长期合理回报；何况股市由2000年起平均P/E按年回落，因为上市公司纯利升幅愈来愈细。
智者千虑必有一失。例如《经济学人》1999年3月头条〃Drowning in OiL〃，当年油价见十美元，曾预测未来油价有机会见五美元，结果2000年起油价走势刚刚相反。2004年12月《经济学人》另一头条〃The Disappearing Dollar〃2005年起美元又回升。最近头条〃On top of the Warltl…Goldman Sachs and the Culture of Risks〃，系咪金融股快见顶慨讯号？！每个人都有看错市慨时刻，《经济学人》作者亦唔例外。任何人对前景宜少D猜测，多点追随趋势（有智慧不如趁势）。圣人都有错，何况一般人。任何