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房地产市场出现小量泡沫系市场润滑剂，系任何自由市场无可避免嘅事。到底占几多系最好？从过去例子睇，每次楼盘出售如有20％用作投资，80％作自住用途最好。一旦高出20％，代表泡沫成分多一D；反之，不足20％代表投资者看淡后市，未来楼价或有下调压力。
北京楼价抗跌力大减
楼价同租比又如何？上述除咗受利率因素影响外（例如1981年存款利率十六厘，买楼收租自然要十三厘；今天存款利率三厘二五，买楼收租西厘半左右），一般认为二百比一（楼价系月租二百倍）抗跌力强，一旦升至三百比一（楼价系月租三百倍）抗跌力弱。简单D讲，月租十五元一尺住宅，合理楼价三千元一尺，如见四千五百元，已进入抗跌力弱区。北京去年上半年楼价租金比系二百四十二倍，依家逼近三百倍，即北京楼价抗跌力大减。
中国各城市房地产发展平均利润率系14％，但新华社记者调查所得，2005年地产开发平均利润率为50％，最低20％，最高超过90％，点解差距咁大？所谓平均利润率系指楼价、地价平稳期将土地变为物业大约可产生14％利润；点解2005年平均利润年高达50％？主因系地产公司低价入地。高价卖楼，利润来自赚取地价升值。上述亦可用作解释本港地产商咁富有嘅理由；1984至97年本港地价不断上升，令地产发展平均利润50％。喺咁巨大获利率下，即1984年投资一百万元（每年上升50％），到1997年变成一亿九千四百万元；反之，1997年起楼价按年下降10％，不但将合利获利14％吃掉，而且要做蚀本生意。换言之，喺楼价上升期，做地产发展系暴利生意（利润率高达50％）；喺楼价回落期，做地产发展系蚀本生意。只有晌楼价稳定期，做地产发展才系微利生意（平均获利率14％）。
国家统计局数字显示，1至4月钢铁、电力、铁路投资增长率明显放缓，农业、房地产、煤炭行业投资增长率上升8。9％、27。4％、10。6％，可见内地房地产投资增长率仲系好好。
交通银行（3328）5月30日；信利国际（732）31日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
原序号：100序号：
50
标题：
暴跌要买暴涨莫追
来源：
信报
发布日期：
2007…05…21
全文：
5月20日，周日。IMF行政总裁Rodrigo de Rato认为，中国需要提高利率及更有弹性汇价，才能控制通胀率。上周美元兑日圆升至三个月内高点。ING分析员认为，市场逐渐相信今年内美国减息机会唔大，美元不但兑日圆升值，兑纽元、澳元、英镑及瑞士法郎亦升值，只有加元跑赢美元及升至接近三十年内高价，最高见九十一点九四美仙，此乃1977年10月以来最高；反之，日圆兑欧罗跌至1999年1月欧罗成立以来最低，主因受利差交易影响，日本政府再次利用日圆弱势去刺激出口以保持日本GDP增长，却不受别国指责。
虽然分析界情绪仍然偏淡，但至今为止股市仲系〃牛〃嘅世界！过去两个多月如果你唔好好控制自己偏淡嘅情绪，已经错过唔少搵银机会。请停止第睇好或睇淡，用平常心看事物。过去两个多月股市仍跑赢债券，大量资金流向股票市场而唔系债券或存款：今年大赢家仲系拣股者（Stockpicker）而非睇好或睇淡者，今年大部分日子佢是度在食尘！恒指P/E十六倍代表股市仍系合理水平，既唔偏高亦唔偏低；后市有一定波幅但唔系死人塌楼只。眼前所见，恒指仍离唔开18500到21000点框框，拣股唔炒市仲系今年投资座右铭；技术上看，恒指短期内创新高能力大于回落。
巴郡增持强生股份至四千八百万股，索罗斯增持微软到四十一万五千股，有冇启示性？系咪可以睇好零售股同软件股？
Hard Assets Investor睇好铝价、木材价及油价，建议吸纳钢铁股。
JP摩根大通西系〃如何为股东谋取最大回报〃会议上继续睇好后市，只系认为拣股愈来愈困难而非无股可拣，呢点我老曹完全同意。今时今日做功课未必可以表现出色，但晤做功课表现则一定唔会出色。打天才波嘅时代早已结束，投资表现出色者都系个D接受严格训练的分析员唔系随口噏当秘笈者。
无可否认，股票市场最容易赚钱的时代已过去了。从前只学三脚猫功夫就可以行走江湖的时代一去不返。今天股市高手林立，少D功夫都死的是人剑下。机构投资者买卖已占股市总成交75％或以上，散户生存空间愈来愈窄。
继碧桂园（2007）来港上市后，今年内仲有七家内地地产公司排队来港上市，例如天津永泰红矗乓哑盖隞P摩根安排来港上市。利用股东资金较依赖银行贷款去发展地产来得稳定；其他有SoHo中国、合景泰富、恒大地产、远洋地产、天山地产等，只系申请新股已够本港投资者忙。
今年食物价格持续看涨
2003年开始MSCI指数按年上升；去年超过一百个国家GDP增长率超过4％，系1989年以来首次。七十年代全球经济高速增长理由系有三头马车（美国、日本同西德）拉动，到咗九十年代只靠美国独力支持全球GDP增长。2001年加入中国，家吓系四大金砖国（BRIC），情况有如七十年代，取代日本同西德的系四大金砖国。2003起，日本同德国GDP亦进入较高增长率期，甚至今年美国GDP增长率放缓，亦无损今年全球GDP保持较高增长率。去年鸡价升幅好大，鸡胸肉升幅高达55％；反之，牛排升幅只有6％、猪肉上升5％；去年4月止鸡肉经大幅下跌后出现大幅反弹。换言之，今年食物价格仍看涨。
较七十年代更好的系美国核心通胀今年4月系2。4％（3月2。5％），即通胀威胁唔大，联储局毋须学七十年代咁疯狂加息！除咗能源及食物价格较令人忧虑外，其他项目通胀率并唔高。
美国楼市放缓对原材料价格上升的压力正在下降中，对今年美国GDP增长率减少1％，但对美国整体经济影响好有限。楼价回落、食物及能源价格上升，对较贫穷的家庭影响较大，对高收入的家庭完全感受唔到压力。
退休时富有抑或退休时贫穷，完全由你点样管理资金而定。如果你希望退休时富有，你必须令自己管理的资金以双位数字年率增长而非单位数增长。努力增加收入；加上令资金双位数字增长系达到退休时富有的不二法门。只需每年投入二万元，同时令资金年增长率达17。71％。十年后本利和已达之八十五万六千元，所谓经济奇迹就系长期高增长。林森池兄过去三十八年掂，我亦掂，相信各位亦得（晤系得得地而系实得）。如果仲未学晓点样令投资项目年增长率达双位数，请系7月份买本林森池新出的书（呢次佢用较浅白文字讲解如何制订投资策略，唔系教你睇走势）。〃捕捉趋势、追随趋势〃乃致富之道，走势令人发达的唯一方法系教人划走势。走势分析亦有一定作用，但明白窍门者唔会公开教人（因为一旦太多人利用，立即令该方法迅速失效）。
未来十年港股仍吸引
不如同大家玩掷银仔游戏：条件系公仔你赢晒，字你只输15％；相信全球冇一间赌场可提供上述赔率，只有股市例外。如股价上升不妨赚尽；如股价由最高价位下跌10…15％，便立即止蚀，咁即系搵到一间赌场愿意同你玩掷银仔游戏：条件系公仔你赢晒，字你只是输15％。
七十年代开始，全球进入工作人口全盛期，令全球经济一片繁荣。1990年起人口老化问题首先是日本同欧洲浮现。2000年美国亦开始面对；反而中国仍然处于工作人口全盛期，老人问题十年后才浮现。即未来十年中国工作人口仍然大量增加，令中国GDP增长率喺未来十年一定较日本、欧洲及美国快！虽然内地股市过热而香港股市仲未系，即香港股市未来十年仲系最吸引投资者嘅地方！
三招毫无冷却作用
人行本周一开始三管齐下：加息、收紧银根及扩大人民币汇率活动，但对上周六、周日内地买楼的热情毫无冷却作用。以六十万元房贷按二十年计，加息后每月负担只多二十六元七角四仙！有什么好怕？股市又点样？6月5日起上调存款储备金率0。5％，系今年第五次，可抽走一千八百亿元；存款利率上调0。27％；人民币浮动幅度过去由千分之三扩大到千分之五，反应会系点？内地分析界指出，由于力度较预期为小。估计第三季仍要加息零点二七厘。呢次人行的动作相信只系为周二、周三中美战略经济对话响华盛顿举行而做工夫。并唔系意味人民币将大幅升值。由于力度较预期为小，周一股市可能下调以免刺激人行进一步行动，如预期股市从此改变方向又似乎太夸张。东莞证券研究发展中心首席分析师李大宁认为，国家乐见牛市，因为最大受益者系国有企业、国企最大股东系政府，政府是系欲牛市死亡嘅。不过，升速太快降降温啦！周一肯定低开，低开之后可能好快又收复失地，因为加息传言上周二已响市场出现。对投资者嘅忠告仲系嗰句暴跌要敢买、暴涨不要追。北京首鸿证券分析师乔海庆认为，毋须大惊小怪，加息无法平抑当前过热股市，像以前几次一样。仍旧会低开高走。2004年6月至06年6月美国利率唔系由一厘加至五点二五咩，美股又如何？银河证券资深分析师认为，内地加息、已经好多次啦，对股市影响唔大。今年喺加息下的沪深300指数唔系由3000点升到接近4000点咩？本周震荡仲会出现，上升速度也会减慢，但能否改变依家的股市供求情况？答案系否定的。因为今年已有大量新股民加入，呢D人过去眼见别人赚钱，加上完全有风险意识。连风险十分大的二三线股亦穷追不舍，导致概念股强势上升。佢地会否因为利率升零点二七厘而改变想法？佢地只会视每次回落为入市机会。泡沬一旦形成，只会继续涨下去，直到爆破为止，1990年日股泡沫爆破前P/E高达八十三倍。
2005年7月至今人民币升值7。9％，同期南韩园及马来西亚币升值12％，呢次咁细的动作点能令美国政府满意？美国政府本周二、三将继续向中国施压，亦即大量资金继续流入中国。中国面对流动资金过剩情况，短期内未有改变。
内地股民并非盲目乐观
沪深股市总市值十七万四千零五十三亿元，较5月11日上升3％。上交所拥有上市公司八百五十一家、上市股票八百九十五只，总股本共一万一千三百二十亿股，其中只有二千五百七十七亿股可流通，总市值三万八千零七十八亿元。深交所上市公司六百一十家，上市股票六百五十二只，总股本二千五百三十一亿股，可流通股本一千三百一十亿股，流通股份总市值只有一万九千六百零六亿元。内地A股贵的理由系股票流通量不足，只有25％股份可以系市场上流通。申银万国资深分析员徐健平认为：一、股民依家都很〃恐高〃，并非一般人估计大部分盲目乐观。二、人民币升值预期未变。三、投资者迥避涨幅过大的个别股份，改而投资低价股。上述种种代表沪300深指数接近4000点后只系一个过渡期，唔似见顶。北京大学中国经济研究中心教授宋国青认为，央行呢次三管齐下，旨在敲山震虎恐吓投资者，打击短期投机行为，将中国资产价格中的水分及泡沫挤走，但唔影响长期投资方向。
反之，外国分析员认为，中国A股P/E已高达五十倍。今年上升50％（去年上升130％），投机早已取代投资。根据成思危分析，上市一千三百多间公司中，只有30％有投资价值，认地A股泡沫随时爆破。
八十年代香港经济转型，对三分二港人而言系机会，对三分一港人即个 D过去依赖制造业者而言系灾难。
佢地响急速转型的经济中发现自己是制造业上所学的技能已失去市场价值，只有努力是低收入劳工市场搵生存空间。1997年7月起，香港经济面对另一次转型，呢次连服务业后勤基地亦内移或外移，又再影响三分一港人。香港进入20、80二元社会，即只有20％港人收入及生活水准仍不断提升，80％港人收入及生活水平如果唔系下降亦只能原地踏步，令一向和谐是香港社会逐渐唔和谐（例如2003年7月五十万人上街游行，不满再唔系下层社会而系扩大到中产阶级），因为能够分享经济成果者的人口愈来愈少，收入落后于GDP增长率的人口愈来愈多。
政府应该反思系咪要为社会和谐而降低未来GDP增长率？！
曹仁超
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